Ипотечный крахРоссийский рынок жилищного кредитования находится в плачевном состоянии05 августа 2009 По последним данным Росстата, объемы жилищного строительства в стране сократились к июню нынешнего года на 10 %. В летний период в стране было введено в строй 4,9 млн. квадратных метров нового жилья, что является самым низким результатом с начала возрождения российского строительного рынка после кризиса 1998 г. По самым мрачным прогнозам экспертов, данная отрасль начнет восстанавливаться не ранее 2012 г. Глава Российского строительного союза Владимир Яковлев приводит также и другие цифры, из которых ясно, что в стране практически перестали строить. До 80 % строек на данный момент заморожены, а строительные работы снизились на 20 %.
Мировой экономический кризис очень больно ударил по строительству снижением потребительского спроса на жилье, а также высокими процентными ставками по кредитам для девелоперов. Он же поставил под угрозу существование ипотечных кредитов для населения, отдалив мечту многих россиян приобрести собственное жилье. Население страны уже не может, как раньше, рассчитывать на стабильность в социальном плане, на сохранение своих рабочих мест, что означало бы сохранение прежнего уровня дохода, достаточного для того, чтобы осилить многолетнее ипотечное "ярмо". Тот факт, что пыл российских граждан поутих, демонстрируют цифры: в сравнении с 2008 г. за первое полугодие нынешнего года объем сделок на рынке ипотечного жилья сократился в десять раз, с 29 % до 5 %. Отрицательная динамика откинула рынок ипотечных сделок на уровень 2003-2004 гг. Безусловно, в таком снижении виновата не только уменьшившаяся активность потребителей. Свою лепту внесли также и сами банки, которые с начала кризиса испытывают дефицит заемных средств. Они с большей осторожностью кредитуют ипотечные сделки, повышают ставки по ним, а также с большим пристрастием относятся к покупателям ипотечного жилья, предъявляя высокие требования к претендентам на получение ипотечного кредита.
Преимущественно из-за того, что российские власти не приняли своевременных мер по регулированию ипотечных ставок, ситуация на рынке кредитного жилья стала такой, какой мы ее сейчас видим. Ипотека перестала быть доступной, а денежные вливания в строительный сектор прекратились, что потянуло за собой вниз не только саму строительную отрасль, но и ее смежные области (к примеру, производство и продажу строительных материалов).
Однако в последнее время российское руководство наконец-то взялось за восстановление рынка ипотеки. Недавно президент Дмитрий Медведев поручил премьеру Владимиру Путину, а также председателю Центробанка Сергею Игнатьеву и главе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александру Семенову разработать в срок до середины декабря стратегию развития ипотечного жилищного кредитования для российских граждан.
В рамках данной стратегии президентом были обозначены несколько целей. Это, прежде всего, "повышение доступности ипотеки для граждан путем развития ипотечного страхования, формирования специальных ипотечных программ строительства и приобретения жилья экономического класса". Другая цель – "стимулирование приобретения гражданами жилья, возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий". И еще один важный момент стратегии – "сокращение сроков обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество".
Агентство "Росбалт" со ссылкой на слова помощника президента Аркадия Дворковича сообщает о том, что правительство будет рассматривать два пути восстановления ипотечного рынка. Согласно первому, средняя ставка по кредиту составит 12-14 %, а согласно второму, она будет дифференцирована с учетом материального состояния претендента на получение ипотечного кредита: для состоятельных покупателей она составит 15 %, а для "менее обеспеченных" – 11 %.
Ситуация с жилищной ипотекой сейчас похожа на замкнутый круг. Банки перестраховываются, увеличивая ставки по ипотечному кредиту. Сейчас свои ипотечные программы имеют только 20 банков, а размер первоначального взноса по таким программам достигает местами 40 %. Однако и высокая ставка не помогает рынку ипотеки. Одновременно с сокращением объема выданных кредитов свою негативную роль играют и задолженности населения по ипотечным выплатам – с начала года по июнь они возросли до 86 % (более чем в 1,8 раза) и, вероятнее всего, невыплаты по ипотечным займом будут расти и дальше. Но, не смотря ни на что, делать свои ипотечные программы более доступными российские банки не хотят, а незначительные уменьшения размера ставки кредита кардинально не меняют общую картину недоступности ипотечного жилья для большей части населения страны.
Сами же потребители и вовсе не знают, чего ждать от дальнейшего развития ситуации в стране. Никто не может гарантировать человеку, что он не лишиться работы и стабильного дохода. Можно ли при этом даже предполагаемый уровень усредненной ставки в 11 % считать доступным для большинства тех, кто ранее возлагал свои надежны на ипотечные программы? Такая ставка доступна лишь для той немногочисленной части населения, которая более или менее уверена в своих настоящих и будущих доходах. Вероятно, в расчете на таких покупателей Герман Греф недавно заявил, что цены на недвижимость все же достигли своего дна, упав еще на 3 %. Однако на рынке ипотечных квартир, которые сейчас, по оценкам экспертов, занимают до 20 % всего рынка жилой недвижимости, снижение цен – обычный миф. Продают свои ипотечные квартиры те, кто еще не рассчитался с банком за кредит, а снижать цены для таких продавцов совсем не выгодно.
Вопрос приобретения нового жилья или улучшения текущих жилищных условий по-прежнему остро стоит для россиян. Но для них это вопрос не только доступности, но и возможности своевременно оплачивать ипотечные взносы. Ведь такое "удовольствие" для многих будет длиться в течение как минимум десяти лет. Поневоле задумаешься и взвесишь все "за" и "против", а в нынешней нестабильной экономической ситуации скорее выберешь "против", так как на пособие с биржи труда ипотеку погасить не удасться.
Снижение ставки, которое планируют российские власти, будет, по мнению многих экспертов, очень искусственным. Вряд ли все банки сразу с радостью забудут о рисках кредитования по ипотеке и начнут выдавать кредиты по низкой ставке. Они, скорее, учитывая последствия невозврата по ипотечным кредитам, свернут свои программы. Тогда и продавцам жилья, и части строительной братии придется еще труднее: приобрести квартиру, выплатив сразу всю ее стоимость, по силам далеко не каждому покупателю.
Возрождение ипотечного рынка не начнется до тех пор, пока само государство не станет принимать активные и разумные меры, направленные не только на снижение ставки кредитования, но и на предоставление самим банкам субсидий для развития ипотечных программ. Не говоря уже о том, что государство должно создать населению страны благоприятные условия для жизни и работы, что является одним из основополагающих условий. Впрочем, пока рынок ипотечного жилья еще функционирует, многие россияне могут улучшить свои жилищные условия, но им придется не только сразу же вложить в это дело весьма серьезную сумму, но и, прежде всего, реально оценить свою дальнейшую платежеспособность. Потому как случаи выселения должников из ипотечных квартир уже становятся распространенной практикой.
Ключи: жилье, кризис, ипотека |
Банки перестраховываются, увеличивая ставки по ипотечному кредиту